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一前言:
有客戶來店頭詢問:
想要將已持有40幾年的老公寓四樓做一個安排,問我把房子直接贈與給小孩好?還是先賣掉再贈與小孩現金好?
我說現在房地合一2.0之下,大部分案例是建議先賣掉比較好,不過節稅規劃,還是要依每個家庭及物件狀況不同而去評估,於是客戶便拿出物件資料給我!!
之後分析實際案例如下:
大安區市價:2500萬公寓(無房貸)
土地公告現值1200萬
房屋現值20萬
一般土增稅350萬 (若自用增值稅120萬)
(一)首先,將財產贈與給親屬,會產生的主要稅目,除贈與稅外,主要尚有土增稅,契稅,若發生繼承則涉有遺產稅(詳如附表)
(二) 其次要了解,贈與房地價值計算,係以土地公告現值及房屋評定現值為時價,計算公式如下:
贈與稅=(贈與時價-免稅額220萬-扣除額)X稅率10%~20%-累進差額
二.故依案例,若老先生,先贈房
(一)先贈與小孩房地所需稅費如下:
(1)贈與稅:100萬 (1200萬+20萬-220萬)X10%
(2)一般增值稅:350萬 (注意贈與移轉:無法使用自用增值稅,也是此案例癥結點之一)
(二)假設小孩若干年後,小孩要賣,將面臨房地合一2.0的高額稅賦(此為本例癥結點之二)
A.有關房地合一2.0相關新規定,詳如前篇不再贅述(連結網址)
B.情況1,若小孩在10年內同樣依市價以2500萬元賣出,其取得之成本計算,並非以當初贈與時市價2500萬元計算,而是以贈與取得時的公告現值及房屋評定現值合計計算)
(2500萬-1200萬)X45%~20%=585萬~260萬(房地合一稅)(註1)
C.情況2.若小孩自住6年且符合房地合一自用住宅條件,將有400萬免稅額度,房地合一課稅稅
率10%：
(2500萬-1200萬-400萬)X10%=90萬(房地合一稅)(註1)
(三)小孩賣出時,新增的土地增值稅。(此先不計入)
(四) 小結:先贈與再賣房,累積稅費最高可能達到710萬~1035萬 (450萬贈與稅及增值稅 +585萬~260萬房地合一稅)
三.反之,若先賣掉房子換取現金,再贈與給小孩
(一)自用土地增值稅:120萬 (老先生未使用過一生一次自用增值稅)
(二)財產交易所得稅:20萬X42%X個人綜合所得稅率=8.4萬以下(註2)(很低先不計入)
(三) 贈與稅
(1)一次現金贈與給小孩,贈與稅216萬：
(2500-220-120)X10%=216萬
(2)或利用每人每年贈與免稅額220萬,夫妻祖父母贈與等,可能短短幾年即可贈與完成,免贈與稅。
(四)小結:賣房換現金贈與,增值稅及贈與稅可能僅需120萬~336萬。
四.總結
(一)依上述,僅就本案例而言,客戶若先贈與再賣房所生稅負,連同房地合一稅, 最高稅賦將可達近1000萬。反之先賣房子,再贈與現金,不管是現在以及未來都可減少大額稅賦。
(二)然眼尖網友看到,可能會說,那等被繼承是不是可以更省稅?以本案例而言是的,但因繼承取得,夫妻贈與,在房地合一稅,有特別的規定,其他節稅規劃,可能需要另外探討了。
(三)最後,無論以何種方式,移轉財產與下一代,應先考量個人財產的多寡,家庭狀況,財產取得時
間,持有時間以及有無房貸…等等,依個別案件情況而異。
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地政士(代書) 國家考試及格(85)台內地登字第 19624號
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台北市危老重建推動師 (107)中地研師字第B02010號
國立中興大學地政系畢
經歷:代書事務所,估價師事務所,信義房屋經紀人
註1:在此未計入成本~費用~房地產漲價幅度以及新的土地漲價總數額等變動因素。
註2.財產交易所得稅計算,係依財政部訂定發布「109年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」 ,台北市依房屋評定現值之百分之四十二,計算之。